Resumo do Relatório:
•Apesar do IFIX ensaiar uma leve recuperação em Abril (+4% no mês), o IFIX acumula uma queda de -18% desde o começo do ano devido ao aumento da aversão ao risco dos investidores em razão aos impactos do COVID-19.
•A deterioração da situação financeira de alguns inquilinos impactou consideravelmente o resultado operacional dos fundos imobiliários, que refletiu em menor distribuição de dividendos no mês de março e abril. Os fundos imobiliários que compõe o IFIX apresentou queda de -27% na distribuição de dividendos em relação aos patamares pré-crise.
•Confira a lista completa da distribuição de dividendos pelos fundos imobiliários referente ao mês de abril de 2020 no final do relatório
O Brasil e o mundo passam por uma crise de saúde pública e econômica sem precedentes. O mês de abril foi marcado pelo aumento exponencial do número de casos diagnosticados com COVID-19, que implicaram em medidas para conter o contágio como a quarentena e suspensão das atividades consideradas não-essenciais.
Apesar do mercado de fundos imobiliários ter ensaiado uma pequena recuperação em abril com IFIX subindo +4,4% no mês, o índice ainda acumula uma queda de –18% desde o começo do ano devido ao aumento da aversão ao risco dos investidores em meio à baixa visibilidade do cenário econômico e dos impactos do COVID-19.
Após o país completar mais de um mês de suspensão das atividades não-essenciais, as empresas começaram a mostrar sinais de deterioração das suas condições financeiras e já apresentam dificuldade em arcar com seus custos fixos como aluguel. Em nossa visão, os impactos vão variar de empresa para empresa de acordo com o setor de atuação das empresas e/ou das condições de liquidez e saúde financeira pré-crise.
Apesar da reabertura de alguns shoppings da região Sul do país (principalmente Santa Catarina e Rio grande do Sul) no final de abril, acreditamos que a recuperação do resultado operacional dos shoppings seja gradual e deve impactar positivamente a distribuição de dividendos somente a partir de maio. Em nossa visão, para os próximos meses, a expectativa de reabertura gradual dos shoppings centers das outras regiões do país ao longo de maio definirá o resultado dos fundos de shopping centers no curto prazo
Visando amenizar os impactos do COVID-19, os gestores dos fundos imobiliários estão tomando medidas ponderando tanto o lado dos seus inquilinos, como também o lado dos cotistas quanto ao impacto na distribuição de rendimentos do fundo. Para os inquilinos, alguns fundos já anunciaram que estão adotando medidas como descontos, prorrogação do pagamento de aluguel e tratativas de regularização da inadimplência. Com isso, esperamos impacto negativo no resultado operacional dos fundos no curto prazo e, consequentemente, queda na distribuição de dividendos até que haja normalização da crise do coronavírus.
Quais segmentos foram mais impactados?
Distribuição de Dividendos
Devido a deterioração dos seus inquilinos, os fundos imobiliários apresentaram resultados operacionais mais fracos em abril de 2020, que refletiu em menor distribuição de dividendos em praticamente todos os segmentos de fundos imobiliários.
Entre os fundos de “tijolo”, os mais impactados, sem dúvida, serão os fundos de shopping centers devido ao comprometimento do fluxo de pessoas e deterioração da saúde financeira dos seus inquilinos. Devido ao resultado operacional fraco, os fundos de shopping centers apresentaram redução drástica no pagamento de dividendos em abril (queda de -97% em relação ao distribuído em fevereiro).
Para lajes corporativas e galpões logísticos, acreditamos que o impacto será significativamente menor comparado ao segmento de shopping centers. No entanto, já é possível verificar queda na distribuição de dividendos, sinalizando menor resultado operacional, principalmente dos fundos com maior exposição aos setores mais afetados e/ou empresas com posição de liquidez menos confortável. Os fundos de ativos logísticos apresentaram queda de -14% no pagamento de dividendos em relação o mês de fevereiro, os fundos de lajes corporativas apresentaram queda de -9% e os fundos monoativos corporativos apresentaram aumento de 4%.
Agora, para os fundos de recebíveis, acreditamos que a queda do pagamento de dividendos dos fundos está em menor grau relacionado a inadimplência dado as estruturas robustas de garantias dos CRIs (como o fundo de reserva), mas pela queda das taxas de juros e inflação nos últimos meses, o que implica em menor rendimento dos ativos de renda fixa em seus portfólios (normalmente indexados à inflação ou CDI).
Figura 1: Impacto no pagamento de dividendos (Abril vs. Fevereiro)
Figura 2: Impacto no pagamento de dividendos (Março vs. Fevereiro)
Performance
Após os mercados terem ensaiado uma pequena recuperação em abril, o cenário ainda é cercado de muita incerteza quanto aos impactos do coronavírus na economia. Assim, os investidores ainda seguem com grande aversão ao risco devido a baixa visibilidade no curto prazo. Desde o fim de fevereiro, os fundos de shopping centers seguem acumulando as maiores perdas, enquanto fundos de agências bancárias, ativos logísticos e recebíveis apresentaram as melhores performances entre os fundos imobiliários.
Em nossa opinião, todos os segmentos devem ser afetados no curto prazo mesmo que em magnitude diferente entre os segmentos. Entre os fundos mais impactos, acreditamos que os fundos de shoppings devem continuar pressionados pela restrição do fluxo de pessoas em razão do isolamento social no curto prazo. Enquanto isso, acreditamos que os fundos de ativos logísticos e recebíveis tendem a ser menos impactados durante a crise do coronavírus devido a maior concentração de contratos atípicos e estruturas de garantias que tendem a garantir fluxo de receita mais constante.
Figura 3: Performance dos fundos imobiliários desde Fevereiro
Dividend Yield
A queda na distribuição de dividendos acarretou em impactos mistos entre os segmentos de fundos imobiliários. Enquanto alguns fundos como os fundos de shopping centers (dividend yield anualizado de 1,4%, queda de 4,4 pp) e fundos de recebíveis (dividend yield de 6,9%, queda de 1 pp) sofreram quedas consideráveis em seus dividend yield durante o período, outros fundos passaram a negociar com dividend yield mais atrativos devido a recente queda abrupta nos preços das cotas, com destaque para os fundos de lajes corporativas que passaram a negociar com dividend yield de 6,6%, aumento de 0,4 pp em relação ao mês de fevereiro.
